Details

التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة

المزايا: 10 سنوات على الأزمة المالية العالمية والقطاع العقاري أكثر تحصيناً وبعداً عن الفقاعات

الاقتصاد الامريكي مهيأ للدخول بأزمة ديون جديدة كونه بات غريما لغالبية الاقتصادات الناشئة حول العالم

القطاع العقاري الأوروبي من أكثر القطاعات تماسكاً ونمواً على الطلب

أظهرت مؤشرات الأداء المالي والاقتصادي على مستوى دول المنطقة والاقتصاد العالمي ككل معطيات أكثر تفاؤلاً بقدرتها على تجاوز تداعيات الازمة المالية العالمية وقت حدوثها، فيما تظهر مؤشرات الأداء في الوقت الحالي مستويات أقل قوة عن قدرتها على تجاوز التداعيات الشاملة التي تحدثها التطورات المالية والاقتصادية المتصاعدة والتي تتقدمها النزاعات التجارية التي على ما يبدو ستعيد عقارب الساعة إلى الوراء عقود طويلة.

ويقول التقرير العقاري الأسبوعي لشركة المزايا القابضة أن الثابت الوحيد ضمن هذه المعطيات هو مؤشرات حدوث أزمة عالمية باتت محتملة دون القدرة على تحديد مصدرها وقوتها واتساعها، إلا أن القطاع العقاري بات أكثر قوة وأكثر قدرة على التعامل مع الهزات والتحديات كونه قد استوعب نتائج الازمات المتلاحقة واثبت قدرته على النمو خلال السنوات الماضية على الرغم من دخوله في ازمة تراجع أسعار النفط والذي افقدته قوة الدفع الذي بدأها في بداية العام 2012. في ظل اتجاه الحراك العالمي الكلي نحو مزيد من التشدد النقدي وتعزيز النزعة الحمائية للصناعات المحلية في مواجهة المنتجات المستوردة والتي ستنعكس على تحجيم الاتفاقيات الخاصة بالتجارة الدولية الحرة المعمول بها.

وأشار تقرير المزايا إلى أن القطاع العقاري بات بعيداً عن أية هزات أو مخاطر عميقة كالتي حدثت في العام 2008، حيث تهاوى البناء الورقي عندما بدأ الاحتياطي الفدرالي الامريكي برفع الفائدة في ذلك الوقت، وفقد عشرات الملايين من الناس لممتلكاتهم ووظائفهم ودمرت ترليونات الدولارات من الثروات دون أن يكون لهم دور مباشر في إحداث الازمة، لتعاني الاسواق العالمية والقطاعات الاقتصادية الرئيسية الكثير من التحديات وفي مقدمتها القطاع البنكي والعقاري وقطاع الخدمات، والتي يمكن مشاهدة آثارها العميقة طويلة الاجل على كل مشروع تعطل أو تعثر وعلى كل شركة أو مصرف أغلقت أبوابها ولم تعد للعمل، وعلى كل اقتصاد لايزال يحاول حتى اللحظة النهوض وتجاوز العجوزات المالية بالمزيد من سياسات التحفيز والتطوير وتوسيع العلاقات التجارية مع الشركاء الرئيسيين، بالإضافة إلى تحقيق معدلات نمو مستهدفة من خلال خطط قصيرة ومتوسطة الاجل، في المقابل فإن من غير الممكن القول أننا نعيش حالة من التعافي وتجاوز تداعيات الازمات المتواصلة ولا يمكننا القول بأننا أصبحنا جاهزين لتحمل تداعيات أزمة جديدة من المؤكد أننا لسنا المسبب وليس لنا دور في الوصول إليها بالإضافة إلى ضعف قدرتنا على التنبؤ بحدوثها وهذا هو الاخطر.

ويتابع تقرير المزايا القول أن لاشي محصن بنسبة 100% ولا يوجد استثمار أو قطاع بعيد عن الازمات بشكل مباشر أو غير مباشر كما لا يوجد اقتصاد على المستوى العالمي خارج نطاق التحديات المالية والاقتصادية في الوقت الحالي، وضمن هذا الاطار يمكننا القول بأن القطاع العقاري الاماراتي خلال السنوات العشرة الماضية استطاع من قلب موازين الضعف على التشريعات والقوانين التي تسللت منها تأثيرات الازمة واستطاع كذلك من مراجعة شاملة لكافة المشاريع العقارية وفق معايير الاولويات الوطنية التنموية والانتاجية، لنتمكن اليوم من القول بأن الاستثمار في المنتجات العقارية قادر على توليد عوائد جيدة تتراوح بين 8٪ و10٪ على الرغم من التراجع المسجل على مؤشرات الطلب.

كما يمكننا القول أيضا بأن المبيعات على الخارطة أو قيد الانشاء وراء التحسن المسجل على وتيرة النشاط لدى إمارة دبي وعند مستويات سيولة جيدة وصلت إلى 131 مليار درهم من التصرفات العقارية خلال الاشهر السبعة الاولى من العام الحالي، يضاف إلى ذلك فإن شركات التطوير العقاري باتت قادرة على منح الكثير من التسهيلات للمستثمرين وأن المنتجات العقارية تتداول عند مستويات سعرية عادلة ومتاحة لكافة الفئات مع توفر قنوات تمويل تتناسب وكافة فئات المتعاملين، يضاف إلى ذلك وضمن اطار خطط  التحوط والتنويع الجاري تنفيذها منذ العام 2010، فقد بلغ متوسط معدل نمو الناتج المحلي غير النفطي 4.6% وهذا يعني أن القطاعات الاقتصادية باتت أكثر إنتاجية وقادرة على منح  الاقتصاد المحلي المزيد من عوامل القوة في مواجهة الازمات.

وتحدث تقرير المزايا عن الانجازات التي حققها القطاع العقاري لدى المملكة العربية السعودية خلال السنوات العشرة الماضية على الرغم من كون القطاع العقاري لدى المملكة الاقل تأثراً بتداعيات الازمة المالية كونه يعتمد على الطلب المحلي ولم تكن المشاريع العقارية المطروحة للبيع أو الاستثمار تستهدف الاستثمار الاجنبي كونه غير متاح في تلك الفترة، لتتركز الخطط الحكومية على رفع نسب امتلاك المواطنين للمسكن المناسب والتي لازالت متدنية حتى اللحظة ولم تصل إلى 50%، فيما تتجه الجهات الرسمية إلى إنفاق ما يزيد عن 97 مليار ريال لرفع نسب تملك المساكن إلى 60% بحلول العام 2020، وبنسبة 70% بحلول العام 2030، حيث انحصرت التأثيرات على وتيرة النشاط وطرح المشاريع كون الاقتصاد العالمي في حالة انعدام للتنفس أثرت بدورها على كافة إقتصادات العالم.

وفي الإطار فقد تواصلت عمليات تحقيق التوازن بين العرض والطلب لدى السوق السعودي كونه عانى من اختلالات عميقة أدت إلى ارتفاع الاسعار بشكل جنوني وذلك بفرض رسوم الاراضي البيضاء بنسبة 2.5% من قيمة الارض والتي ادت إلى تصحيح كبير على الاسعار المتداولة وباتت أكثر عدالة للتملك والاستثمار في حين فإن الموازنة التوسعية التي تم اقرارها للعام الحالي بقيمة إجمالي وصلت إلى 978 مليار ريال تستهدف زيادة الانفاق لتحريك الدورة الاقتصادية كون السيولة الاضافية تساهم في الخروج من حالة الركود التي يعانيها أي اقتصاد.

ولا يمكننا الحديث هنا عن مؤشرات الضعف والتعافي ومدى نجاح خطط النمو المالي والاقتصادي على المستوى الاقليمي والعالمي دون الحديث عن أكبر اقتصاد في العالم والذي يعتبر مصدر التعافي ومصدر الازمات للاقتصاد العالمي بنفس الوقت، وكونها من أهم المتحكمين بالسياسات الدولية وحركة التجارية العالمية وسيادة الدولار الامريكي فوق كل عملات العالم، ولا يمكننا ايضا إهمال توالي عثرات اقتصاد الولايات المتحدة حيث بات من المرجح دخول الاقتصاد الامريكي بأزمة ديون جديدة كونه بات غريما لغالبية الاقتصادات الناشئة حول العالم ويواصل العمل للحد من تقدمها والوصول إلى الصدارة، وفي الاطار فقد بات واضحا انخفاض نسبة مساهمة الاقتصاد الامريكي في الناتج الإجمالي العالمي بالإضافة إلى توجهات الادارة الحالية، والتي بدورها تعكس مدى التراجع والتأثير، حيث تنوي الانسحاب من اتفاقية التجارة عبر الهادي كونها لا تخدم المصالح الاقتصادية الامريكية، فيما اظهرت الميزانية الجديدة انخفاضا بنسبة تصل إلى 28% من الميزانية الخارجية الامريكية وبرامج المساعدات، يضاف إلى ذلك الاجواء المتوترة مع مجموعة العشرين وما يليها من تراجع وتقلبات للدولار الأمريكي، مروراً بالارتفاع المسجل على مؤشر القلق الاقتصادي، ووصولاً إلى أزمة الديون السيادية والتي تعتبر المسبب للانكماش ومصدراً للأزمات الداخلية، وهذا يعني أن مؤشرات الاداء الايجابية والسلبية ستتأثر بها إقتصادات الدول وفقا لمستوى ارتباطها بالاقتصاد الامريكي خلال الفترة القادمة.

وأفاد تقرير المزايا أن الاداء الاقتصادي والاوروبي ليس بعيدا عن النمو من خلال قدرته على رفع مستويات التشغيل وفتح اسواق جديدة وليس بعيدا ايضا عن التأثر بالأزمات المالية والاقتصادية التي تولد في الخارج فيما يصنف السوق العقاري الاوروبي من أكثر القطاعات تماسكا ونموا على الطلب والاسعار واكثر بعد عن تسجيل مستويات تصل إلى مستوى الفقاعات السعرية كونه يعد من أكثر الاسواق كفاءة في العرض والطلب، وتشير البيانات المتداولة إلى أن الربع الاخير من العام الماضي قد سجل ارتفاعاً على أسعار العقارات بنسبة 4.5%، يأتي ذلك ضمن ظروف ائتمانية تتمتع بالسهولة وأسعار فائدة منخفضة.

وأشار تقرير المزايا إلى أن الاشكالية لدى العقاري الاوروبي تتمثل في ارتفاع أسعار المساكن أسرع من الارتفاع المسجل على دخل المواطنين وهو مؤشر يعكس مدى الخطورة على الاسر الاكثر فقرا، وتزداد صعوبة الحصول على السكن من قبل هذه الفئة على الرغم من انخفاض فوائد الائتمان حيث يعود ذلك بالفائدة أكثر على الاثرياء وليس على الاكثر فقرا، يضاف إلى ذلك فإن الارتفاعات السعرية المسجلة تبدو متباينة بين منطقة وأخرى، حيث تسجل المناطق الاكثر جاذبية ارتفاعات كبيرة على الاسعار مقارنة بالارتفاعات المسجلة على المناطق خارج المدن الرئيسية ومن هنا تأتي مخاطر تشكل فقاعات عقارية جديدة.

وختم تقرير المزايا القول أن مؤشرات أداء القطاع العقاري على مستوى دول المنطقة باتت أبعد ما يكون عن إنتاج الفقاعات العقارية والعودة إلى التشوهات المسجلة وبات أكثر تماسكا بالاعتماد على المستخدم النهائي والمشاريع الحقيقية والتي حافظت على الاسعار ضمن المستويات العادلة لكافة الاطراف خلال سنوات ما بعد الازمة، وشدد المزايا على العلاقة بين اسواق المعادن وحركة الدولار الامريكي يتبعها مسارات أسعار الفائدة والتهافت المسجل على تداول العملات الالكترونية والتي ستشكل مجتمعة المصدر الاكثر خطورة على اقتصاديات الدول الناشئة والصناعية على حد سواء خلال الفترة القادمة.